П. 9 Прикінцевих положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" (діє з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорій складність продовжено до кінця 2012 р. На виконання цієї норми наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 № 91 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію зазначених об'єктів (далі - Порядок легалізації самобуду). У той же час на підставі постанови КМУ від 23 травня 2011 № 553 втратив чинність раніше діяв Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт .
Аналізу нового Порядку легалізації незаконного будівництва і присвячена ця стаття. Однак для початку визначимося з тим, що ж потрібно вважати самобудом. Згідно зі ст. 376 ЦК, під таким розуміють зведення житлового будинку, завдання, споруди, іншого нерухомого майна за наявності однієї з таких умов: 1) земельна ділянка не відведена для цієї мети; 2) відсутній дозвіл на забудову, 3) відсутній затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.
Чи можна обійтися без суду?
Відразу ж визначимося, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку такій особі земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав третіх осіб (ч. 3 та 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами, ГК передбачає судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо земельна ділянка "заднім числом" таки був наданий під будівництво і за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Тим не менш, на даний момент можна обійтися і без суду.
Згідно з новим Порядком легалізації самобуду, є можливість провести легалізацію самовільно зведених об'єктів, минаючи суд. Однак земельна ділянка в будь-якому випадку повинен бути оформлений належним чином.
Крім того, можливі випадки, коли цільове призначення земельної ділянки не дозволяє здійснювати будівництво на ній. Тоді виникає необхідність зміни цільового призначення землі. Ці питання врегульовані Порядком зміни цільового призначення земель, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, затвердженим постановою Кабміну від 11.04.2002 № 502.Зокрема, в п. 12 цього Порядку встановлено, що рішення сільської, селищної, місцевої ради або відповідного органу виконавчої влади є підставою для оформлення громадянину або юридичній особі державного акта на право власності на земельну ділянку зі зміненим цільовим призначенням.
Якщо ж питання з землею вирішено позитивно або вона спочатку перебувала у власності (користуванні) особи, яка здійснила незаконну забудову, немає ніяких перешкод для застосування процедур, встановлених новим Порядком легалізації самобуду.
Легалізація самобуду
Як вже було зазначено, Порядок легалізації самобуду встановлює процедуру прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садових) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорій складності (далі - об'єкти ), побудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію яких подано до 31.12.2012. Крім того, Порядок визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.
Нагадаємо, що громадські будинки, пов'язані з І та ІІ категорій складності, визначаються відповідно до будівельних норм (ДБН), держстандартам і правилам (п. 1.2 Порядку). Відповідно до додатка "П" до ДБН А.2.2-3-2004 "Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва", до І категорії складності віднесені господарські та допоміжні будівлі при житлових будинках, садові (літні) будиночки, а до ІІ - 1-3-поверхові садові житлові будинки, 1-3-поверхові будинки блокового типу з квартирами в різних рівнях та будинки котеджного типу для індивідуальних забудовників.
Необхідно відзначити, що легалізація самобуду, згідно п. 9 Прикінцевих положень ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", здійснюється безкоштовно інспекціями Державного архітектурно-будівельного контролю за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних споруд об'єктів при наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою , протягом 30 днів з моменту подачі заяви.
Саме по собі введення самобуду в експлуатацію є безкоштовним. Однак за проведення технічного обстеження заплатити все ж доведеться, адже його потрібно замовляти самостійно у суб'єктів господарювання, що спеціалізуються на цьому виді діяльності.
Слід зазначити, що ціни на технічне обстеження самобуду в різних регіонах відрізняються. Наприклад, у Харківській області це 7-15 грн за квадратний метр, і в столиці - разу в два більше.
Без штрафу не обійтися
Відзначимо також, що в будь-якому випадку при введенні в експлуатацію самобуду доведеться заплатити штраф. Правда, порівняно невеликий - ч. 3 ст.96 КпАП за виконання будівельних робіт без дозволу чи проекту передбачений штраф у розмірі від 10 до 50 НМДГ, тобто від 170 до 850 грн.
Крім того, необхідно звернути увагу, що введення в експлуатацію об'єкта ще не означає набуття права власності на нього. Адже таке право підлягає держреєстрації (ст. 182 ЦК), а згідно з ч. 9 ст. 39 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", підставою для оформлення права власності на об'єкт нерухомості є зареєстрована декларація про готовність його до експлуатації. Таким чином, після реєстрації декларації необхідно пройти процедуру держреєстрації права власності на узаконений самобуд.
Як бачимо, процедура легалізації самобуду згідно з чинними нормативно-правовими документами набагато простіше, ніж та, що застосовувалася раніше. Більш того, введення в експлуатацію незаконно побудованих об'єктів здійснюється безкоштовно. По суті, можна говорити, що держава оголосила амністію для осіб, які незаконно побудували нерухомість, і надало їм можливість легалізувати самобуд за спрощеною схемою без судового розгляду.
|
