Державна реєстрація покликана забезпечити охорону та захист прав та законних інтересів власників, користувачів нерухомого майна шляхом створення додаткових гарантій для них.
Державна реєстрація прав зводить до мінімуму можливість недобросовісних осіб реєструвати на себе права, які їм не належать, а тому створює перешкоди для проведення незаконних операцій з нерухомістю.
Лише зареєстровані права мають юридичну силу перед іншими (третіми) особами, а зареєструвати за собою права на нерухомість може лише особа, якій вони належать згідно з дійсними документами, які відповідають вимогам законодавства.
Обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно:
право власності;
право володіння;
право користування (сервітут);
право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
право господарського відання;
право оперативного управління;
право постійного користування та право оренди земельної ділянки;
право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;
іпотека;
довірче управління майном;
інші речові права відповідно до закону;
обтяження речових прав на нерухоме майно:
податкова застава, предметом якої є нерухоме майно;
інші обтяження.
Під нерухомим майном речові права на яке підлягають державній реєстрації розуміються:
земельні ділянки;
підприємство як єдиний майновий комплекс;
житловий будинок;
будівля, споруда або їх окремі частини;
квартира;
житлове та нежитлове приміщення.
Державна реєстрація прав є обов’язковою, оскільки відповідно до Цивільного кодексу України (статті 331 та 334) та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (стаття 3) права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Увага! Виключення складає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Відповідно до статті 794 Цивільного кодексу України в редакції від 01.01.2013 таке право підлягає державній реєстрації, якщо договір найму або оренди за яким воно виникає укладається на строк не менш як три роки.
З 1 січня 2013 року процедура державної реєстрації прав стає простішою та зручнішою для власників, користувачів нерухомого майна.
Державна реєстрація прав проводитиметься державними реєстраторами прав на нерухоме майно відповідних реєстраційних служб (далі – державний реєстратор прав), а також нотаріусами, як спеціальними суб’єктами, на яких покладаються функції державного реєстратора прав (далі - нотаріус).
В спрощеному вигляді процедуру державної реєстрації прав можна зобразити в три кроки:
подання документів для державної реєстрації прав заявником і отримання картки прийому заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (далі – заява про державну реєстрацію);
проведення державної реєстрації прав (за відсутності підстав для відмови у її проведенні або зупиненні, чи зупиненні розгляду відповідної заяви);
отримання документів про державну реєстрацію прав заявником.
Звертатися до реєстраційних служб за проведенням державної реєстрації прав необхідно у наступних випадках:
законом передбачено проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно (випадки видачі відповідного свідоцтва див. п. 7);
проведення державної реєстрації прав на підставі рішень органів влади, зокрема на підставі рішення суду, органів прокуратури, податкових органів, органів місцевого самоврядування;
проведення державної реєстрації прав, які виникли до 1 січня 2013 року та не були зареєстровані відповідно до законодавства, яке діяло на час їх виникнення.
Право власності та інші речові права на нерухоме майно реєструються в реєстраційній службі за місцезнаходженням такого майна!
Обтяження речових прав на нерухоме майно реєструються в будь-якій реєстраційній службі!
У випадку державної реєстрації права власності на новостворену земельну ділянку особа, після державної реєстрації земельної ділянки в органах земельних ресурсів може подати документи до реєстраційної служби для проведенням державної реєстрації права власності самостійно або через державного кадастрового реєстратора, який проводив реєстрацію такої земельної ділянки.
Увага. При поданні документів для проведення державної реєстрації права власності через державного кадастрового реєстратора, документи за результатом такої реєстрації отримувати у відповідного державного кадастрового реєстратора.
Звертатися до нотаріусів за проведенням державної реєстрації прав необхідно у наступних випадках:
проведення державної реєстрації права власності перед вчиненням певної нотаріальної дії, у разі якщо реєстрацію такого права власності було проведено відповідно до законодавства, що діяло на момент його виникнення, тобто до 1 січня 2013 року;
проведення державної реєстрації прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва.
Увага. Державна реєстрація права власності у випадку № 1 проводиться нотаріусом виключно у період встановлення нової системи державної реєстрації прав. В подальшому, за наявності відомостей про право власності на нерухоме майно в Державному реєстрі прав, нотаріусом проводиться державна реєстрація прав виключно у результаті вчинення нотаріальної дії.
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав, видається:
фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна; членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого відповідного кооперативу, які повністю внесли свої пайові внески;
юридичним особам у разі внесення до статутного фонду (статутного або складеного капіталу) об’єктів нерухомого майна їх засновниками (учасниками);
фізичним особам та юридичним особам, які в разі ліквідації (реорганізації) юридичної особи отримали у власність у встановленому законодавством порядку нерухоме майно юридичної особи, що ліквідується (реорганізується);
фізичним особам та юридичним особам, що вийшли зі складу засновників (учасників) юридичної особи за рішенням органу, уповноваженого на це установчими документами, отримали у власність об’єкт нерухомого майна, переданий їм;
реабілітованим громадянам, яким повернуто у власність належні їм об’єкти нерухомого майна;
у разі виділення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів;
фізичним та юридичним особам на об’єкти нерухомого майна, які в установленому порядку переведені з житлових у нежитлові і навпаки; в інших випадках, встановлених законом.
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно підписується державним реєстратором прав і засвідчується печаткою.
Для проведення державної реєстрації прав особа обов’язково подає:
заяву встановленої форми;
копію документа, що посвідчує особу заявника (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє);
копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (ідентифікаційний код) (крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (квитанція);
документ про сплату державного мита (квитанція) (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, дарування, рішення суду, свідоцтво тощо).
Якщо документи подає представник власника, користувача додатково до вище перелічених документів подаються:
копія документа, що підтверджує повноваження представника (копія довіреності або іншого документа, що посвідчує відносини представництва);
копію документа, що посвідчує особу власника, користувача (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє);
копію реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків власника, користувача (ідентифікаційний код) (крім випадків, коли особа через свої релігійні переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України).
У результаті прийняття заяви про державну реєстрацію заявнику видається карта прийому відповідної заяви.
Картка прийому заяви про державну реєстрацію містить відомості про дату і час подачі заяви, її реєстраційний номер, а також перелік документів, які подавалися заявником.
У ході розгляду заяви про державну реєстрацію державний реєстратор, нотаріус встановлює наявність обставин, що перешкоджають проведенню державної реєстрації прав, за наявності яких приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію, рішення про зупинення державної реєстрації прав або рішення про відмову в проведенні реєстрації прав про що обов’язково повідомляє заявника в письмовій формі.
Якщо ж реєстрацію буде проведено, то заявник зможе отримати необхідні документи у встановлений законом строк в місці, куди вони подавалися для проведення державної реєстрації або отримати поштою.
З найбільш типовими ситуаціями державної реєстрації прав та документами, необхідним для її проведення можна ознайомитися у розділі 6.
Підставами для відмови в прийнятті заяви про державну реєстрацію є:
а) відсутність документа, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
б) відсутність документа про сплату державного мита.
Увага. Відсутність інших документів не є підставою для прийняття заяви про державну реєстрацію до розгляду.
Розгляд заяви про проведення державної реєстрації прав зупиняється у випадку, коли заявником подано не всі документи, необхідні для її проведення. За таких умов державний реєстратор приймає відповідне рішення, надсилає його заявникові і надає п’ятиденний строк для подачі необхідних документів.
Єдиною підставою для зупинення державної реєстрації є рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією таких прав. Державний реєстратор у день отримання рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав, приймає рішення про зупинення державної реєстрації прав, про що письмово повідомляє заявника не пізніше наступного дня після прийняття ним відповідного рішення
У державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо:
заявлене право, обтяження не підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
об’єкт нерухомого майна, розміщений на території іншого органу державної реєстрації прав;
із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень звернулася неналежна особа;
подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
заяву про державну реєстрацію прав, пов’язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна, крім випадків, встановлених частиною дев’ятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
заяву про державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;
заяву про державну реєстрацію речових прав, похідних від права власності, подано за відсутності державної реєстрації права власності, крім випадків, установлених частиною дев’ятою статті 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
під час подання заяви про державну реєстрацію права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), що виникло на підставі документа, за яким правонабувач набуває також право власності на земельну ділянку, не подано заяву про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
після завершення п’ятиденного строку з дня отримання заявником письмового повідомлення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав не усунено обставин, що були підставою для прийняття такого рішення;
заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію;
заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка не є державним кадастровим реєстратором або державним виконавцем;
заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право та обтяження такого права вже зареєстровано у Державному реєстрі прав.
Увага. Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», заборонена.
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно, отримане у спадок?
Перш за все, слід відмітити, що оскільки при отриманні нерухомого майна у спадщину, спадкоємець звертається до нотаріуса для оформлення свідоцтва про право на спадщину, державну реєстрацію права власності на таке майно здійснюватиме нотаріус.
Документи, які необхідно подати для проведення державної реєстрації прав:
заява про державну реєстрацію;
копія документу, що посвідчує особу заявника;
копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав; документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
свідоцтво про право на спадщину на нерухоме майно.
Державна реєстрація права власності на придбану квартиру, зокрема на підставі договору купівлі-продажу?
Державна реєстрація права власності на квартиру, що виникло на підставі договору купівлі-продажу, проводиться нотаріусом, який посвідчив такий договір.
Документи, які необхідно подати для проведення державної реєстрації прав:
заява про державну реєстрацію; копія документу, що посвідчує особу заявника;
копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
договір купівлі продажу нерухомого майна.
Державна реєстрація права власності на новосформовану земельну ділянку, отриману у результаті «приватизації»?
Перш за все, слід звернути увагу, що державна реєстрація права власності на новосформовану земельну ділянку проводиться після реєстрації такої земельної ділянки в Державному земельному кадастрі. Державна реєстрація права власності на земельну ділянку проводиться реєстраційною службою за місцезнаходженням такої ділянки.
Водночас заявник може як самостійно подати необхідні документи до реєстраційної служби, так і «передати» такі документи через органи земельних ресурсів, які вносили відомості про земельну ділянку до Державного земельного кадастру.
Документи, які необхідно подати для проведення державної реєстрації прав:
заява про державну реєстрацію;
копія документу, що посвідчує особу заявника;
копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.
Державна реєстрація права власності на новостворений житловий будинок?
Державна реєстрація права власності на новостворений житловий будинок проводиться реєстраційною службою за місцезнаходженням такого будинку.
Документи, які необхідно подати для проведення державної реєстрації прав:
заява про державну реєстрацію;
копія документу, що посвідчує особу заявника; копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Державним реєстром фізичних осіб – платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
технічний паспорт на житловий будинок; документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку*;
витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);
документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам**;
документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси;
* Документи, що посвідчують права на земельну ділянку:
1) право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом;
2) право власності на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без зміни її меж, цільового призначення, посвідчується:
- цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;
- свідоцтвом про право на спадщину;
3) право постійного користування земельною ділянкою посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.
** Документи, що відповідно до вимог законодавства засвідчують відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам: Відповідно до пунктів 2, 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461, прийняття в експлуатацію об’єктів, що належать до I – III категорії складності, та об’єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами (далі – Інспекція) поданої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію об’єктів, що належать до IV і V категорії складності, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі Інспекцією сертифіката.
Строки проведення державної реєстрації прав
Загальний строк проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав складає 14 робочих днів.
Якщо під час розгляду заяви про проведення державної реєстрації права власності чи іншого речового права було подано заяву про проведення державної реєстрації обтяження речових прав на те саме майно, така заява розглядається у строк, що не перевищує 10 робочих днів.
Державна реєстрація обтяжень речових прав на нерухоме майно, іпотеки проводиться в день надходження відповідної заяви.
Державна реєстрація прав, які виникають у результаті вчинення нотаріальної дії проводиться нотаріусом одночасно з вчиненням такої дій.
Хто має право на отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно?
Інформація з Державного реєстру прав обтяжень надається реєстраційними службами незалежно від місцезнаходження нерухомого майна надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
Витяг з Державного реєстру прав на підставі заяви мають право отримувати:
власник нерухомого майна або уповноважена ним особа;
особа, яка має речове право на чуже нерухоме майно, або уповноважена нею особа;
спадкоємець (правонаступник - для юридичної особи) або уповноважена ним особа.
Витяг з Державного реєстру прав про державну реєстрацію іпотеки, обтяження на підставі заяви мають право отримувати будь-які фізичні та юридичні особи.
Інформаційну довідку з Державного реєстру прав на підставі письмового запиту мають право отримувати суд, органи місцевого самоврядування, органи внутрішніх справ, органи прокуратури, органи державної податкової служби, органи Служби безпеки України та інші органи державної влади (посадові особи), якщо запит зроблено у зв’язку із здійсненням ними повноважень, визначених законом.
Орган державної реєстрації прав зобов’язаний за заявою власника або правоволодільця надавати йому інформацію у формі виписки про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить.
Увага. Надання витягу з Державного реєстру прав нотаріусом здійснюється виключно в результаті проведення державної реєстрації прав під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва.
Питання, що запитуються найчастіше.
а) Чи потрібно проводити «перереєстрацію» прав на нерухоме майно, якщо права на вже були зареєстровані до 01 січня 2013 року?
З 01 січня 2013року Реєстр прав власності на нерухоме майно, Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державний реєстр іпотек припиняють своє функціонування. Їх замінить Державний реєстр прав.
Втім, права на нерухоме майно та їх обтяження, що були зареєстровані до 01 січня 2013 року, визнаються державою, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент виникнення цих прав, або якщо відповідне законодавство не передбачало проведення державної реєстрації цих прав.
В обов’язковому порядку «перереєструвати» право на нерухомість необхідно тільки в разі, якщо виникла необхідність її відчуження. В такому випадку «перереєстрацію» речових прав на нерухоме майно проводитиме нотаріус, який перевірить інформацію в реєстрах і перенесе її у Державний реєстр прав.
У разі, якщо ви не маєте наміру вчиняти дії з нерухомим майном державна реєстрація прав у єдиному Державному реєстрі прав проводиться за бажанням власника чи користувача.
б) Чи потрібно платити за проведення «перереєстрації» речових прав на нерухоме майно в Державному реєстрі прав?
Відповідно до законодавства у сфері державної реєстрації прав фізичні та юридичні особи звільняються від сплати державного мита за проведення державної реєстрації прав, які виникли та були зареєстровані до 1 січня 2013 року, тобто за проведення «перереєстрації» речових прав в Державному реєстрі прав.
в) Чи усі нотаріуси (державні та приватні) зможуть проводити державну реєстрацію прав?
Відповідно до положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нотаріус, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію речового права, що виникло у результаті вчинення такої дії. При цьому Закон не встановлює винятків ні для державних, ні для приватних нотаріусів у сфері державної реєстрації прав.
г) Чи є інформація, яка буде міститися в Державному реєстрі прав, відкритою?
Відповідно до законодавства у сфері інформації, захисту персональних даних інформація про майновий стан особи, тобто про наявність у власності чи в користуванні нерухомого майна, є інформацією з обмеженим доступом.
Саме тому в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено виключне коло осіб, які мають право на отримання інформації з Державного реєстру прав.
Звісно ж власник чи користувач нерухомого майна має право на отримання такої інформації.
|
