Істотні умови договору ренти
Договором ренти може бути встановлений обов'язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Крім того, цей документ визначає правові наслідки лише після передачі майна платнику ренти, а до такої передачі на сторони не покладається ніяких обов'язків. Це відносить договір ренти до реальних договорів на відміну від консенсуального договору тій же купівлі-продажу або поставки, який вважається укладеним з моменту досягнення згоди продати / купити або поставити / прийняти.
Договір ренти належить до односторонніх операцій, оскільки породжує обов'язки лише для платника - виплачувати ренту. Одержувач ж після передачі майна має за договором лише права (нарівні, наприклад, з заставодавцем у договорі позики). Крім того, такий договір завжди є оплатним (на відміну, наприклад, від договору дарування), оскільки платник ренти зобов'язаний виплачувати одержувачеві платежі у грошовій чи іншій формі. Щоб договір вважався укладеним, необхідно, щоб сторони досягли згоди з усіх його істотних умов. До таких умов відносяться, в першу чергу, предмет договору, ціна і термін.
Почнемо з визначення предмета договору ренти, згідно з яким одержувач передає у власність платнику майно, а платник зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту. Коло об'єктів, які можуть передаватися за договором ренти, обмежений майном в розумінні ст. 190 ЦК, тобто окремою річчю, сукупністю речей, а також майновими правами та обов'язками. Це означає, що предметом ренти можуть бути нерухомість та рухоме майно, майнові права, інформація, результати діяльності, надання послуг. Сторони у договорі мають детально визначити майно, яке передається під виплату ренти, із зазначенням його характеристик і ознак з метою ідентифікації.
Для встановлення ціни необхідна оцінка вартості майна, яке передається під виплату ренти. Якщо мова йде про нерухомість, необхідна оцінка з витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно; якщо про земельну ділянку - експертна грошова оцінка землі; про рухоме майно - незалежна експертна оцінка. Ціну ж договору будуть складати не тільки вартість майна, яке передається, а й самі рентні платежі.
Що стосується терміну, то, згідно ст. 731 ЦК, договір ренти може бути укладений на певний строк або безстроково. Характерною особливістю безстрокової ренти є право платника відмовитися від договору. При цьому платник повинен заявити про таку відмову в письмовій формі не пізніше ніж за три місяці. Договір буде вважатися припиненим по закінченні цього терміну в разі повного розрахунку та виконання умов, передбачених сторонами за договором ренти.
Ще однією істотною умовою договору ренти є обов'язковість для платника ренти надати забезпечення виконання зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ризик невиконання своїх обов'язків.
Що стосується форми договору ренти, то він повинен бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації. Необхідно пройти цю процедуру і у випадку, якщо під виплату ренти потрапляють майнові права на нерухомість, обмеження та обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення.
Мінуси і плюси ренти
Головною особливістю, а разом з тим і мінусом ренти є питання про перехід права власності на майно - переходить воно до платника ренти в повному обсязі.
Право власності включає в себе три невіддільних один від одного права: володіти, користуватися, розпоряджатися. Платник ж рентних платежів має право володіти і користуватися майном, яке передане під виплату ренти, хоча розпоряджатися ним може лише з дозволу одержувача ренти. Тобто, договір ренти, по суті, опосередковує перехід обмеженого права власності, в чому і полягає його головна схожість з договором довічного утримання. Ця особливість ренти є і її мінусом для платника ренти, і суттєвою перевагою для її одержувача (тобто особи, що передає своє майно за договором ренти і одержує за це рентні платежі).
Під виплату ренти може передаватися досить цінне для її одержувача нерухоме майно (грубо кажучи, родовий замок за містом) або земля. Власник такого майна може отримати частину його вартості при укладенні договору, а решта - протягом терміну дії договору або безстроково. Це зручно як для платника, так і для одержувача ренти. За кордоном під виплату ренти зазвичай передаються досить дорогі та цінні об'єкти. Та й факт можливості отримання ренти спадкоємцями одержувача робить договір ренти особливим і більш привабливим для бідних спадкоємців порівняно з договорами довічного утримання, дарування, купівлі-продажу.
Підсумовуючи, можна розповісти про найбільш вигідному вигляді договору ренти, за яким літня людина передає у власність платнику ренти свою квартиру (кімнату), будинок, котедж або земельну ділянку. Це виключає можливість заповіту або прописки в дане житло інших осіб колишнім власником. Тобто, ця нерухомість з моменту укладення договору належить рентоплатнику. При цьому літня людина продовжує там проживати і бути прописаною, а також отримує від покупця щомісячну ренту, розмір якої встановлений у договорі - припустимо, 1500-2000 грн на місяць. Також на платника ренти як нового власника покладається обов'язок з оплати комунальних платежів. Купуючи квартиру за договором ренти, він одноразово витрачає суму на 70-60% нижче її ринкової вартості. Ціна залежить від кожного конкретного варіанту. Ця сума включає в себе: виплату пенсіонерові; комісійні організації, що проводить угоду; витрати на оформлення документів; нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію переходу права власності. Якщо скласти першу виплату і зміст літньої людини протягом, скажімо, 10 років, все одно вийде, що рентоплатник заплатить за квартиру ціну, менше ринкової на 20-30% (тим більше, що ця сума виплачується не відразу).
Взаємовигідність такого договору для обох сторін очевидна. Рентоплатник вирішує для себе житлову проблему, а літня людина - матеріальну і соціальну.
Договір ренти та договір довічного утримання: знайди 5 відмінностей
На перший погляд, договір ренти дуже схожий з договором довічного утримання. Однак між ними більше відмінностей, ніж подібності.
1. І громадянин, і фірма. Відчужувачем за договором довічного утримання завжди є фізична особа, за договором ренти - як фізичне, так і юридична.
2. Ця рента може бути вічною! Договір довічного утримання припиняється зі смертю відчужувача, а рента після смерті її одержувача не припиняється!Справа в тому, що право отримувати ренту переходить до спадкоємців одержувача або правонаступникам юридичної особи. Підставою для припинення ренти може стати відмова від договору або його розірвання з підстав, передбачених ст. 740 ГК, а саме: якщо платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш ніж на рік, порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти, визнаний неплатоспроможним, а також з інших обставин, які свідчать про неможливість виплати ренти у розмірі та у строки, встановлені договором.
3. Тільки матеріальні відносини. У договорі довічного утримання можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також нематеріальне забезпечення (огляд / вигулювання / спілкування), яким набувач має забезпечувати відчужувача. За неналежне виконання набувачем своїх обов'язків договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду. Договором ренти передбачена лише виплата рентних платежів, а за її прострочення платник ренти виплачує відсотки.
4. Нічого зайвого? Додаткова оплата майна, яке передається набувачеві за договором довічного утримання, не передбачена (набувач має забезпечувати відчужувача свого), крім матеріального забезпечення та догляду. Згідно ж ст.734 ЦК, договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника за плату або безоплатно. У разі передачі майна за плату одержувач ренти має право не тільки на рентні платежі, а й на компенсацію вартості переданого майна.
5. Розпоряджатися не заборонено. Набувач за договором довічного утримання не має права до смерті свого підопічного відчужувати майно, від чого договір довічного утримання можна віднести до опосредующим обмеженням (у праві розпорядження) права власності. Платник же ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, але тільки за згодою її одержувача. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.
|
