Успадкування землі
У положенні частини 1 статті 1 нині діючого
Земельного кодексу України (надалі - ЗК України) проголошено, що Земля є
основним національним багатством.Ймовірно тому земельні
правовідносини найбільш складні, мають непослідовний і суперечливий правове
регулювання, прикладами якого є три різні закони, що діють протягом останнього
сорокаріччя: Земельний кодекс Української РСР від 08.07.1970 року, Земельний
кодекс України від 18.12.1990 року і Земельний кодекс України від 21.10.2001 року.
Земля, яка була 50 років тому, залишилася тією
самою землею, а її власники вже не один раз змінилися, як правове регулювання
та правовий режим прав на землю. Тим не менш, за всі часи не змінним було одне: якщо на руках
відсутній документ про право на землю спадкодавця, право на землю не виникне
навіть унаслідок тривалого і сумлінного відкритого використання такої земельної
ділянки і сплати всіх необхідних податків за таке землекористування. Для встановлення того, існує чи відсутнє право на землю, необхідно
простежити коли, на якій підставі виникло і як змінювалося право на земельну
ділянку.
З 1917 року до 1990 року земля була
винятковою власністю держави і надавалася громадянам СРСР тільки у користування. Користування землею було безстроковим (постійним) або тимчасовим
(короткострокове або довгострокове). Передача землі у користування здійснювалася шляхом відводу на
підставі постанови Ради Міністрів УРСР або рішення виконавчих комітетів
обласної, районної, міської, селищної та сільської Рад народних депутатів.Постійне користування землею посвідчується державними актами на право
користування землею. Тимчасове користування - рішенням або актом органу, який прийняв
рішення про передачу землі у користування.
З 1990 року по 2001 рік, власність на землю мала
такі форми: державну, колективну, приватну. Крім цього, земля передавалася в користування.
Громадяни України мали право на отримання у
власність земельних ділянок для ведення селянського (фермерського)
господарства, ведення особистого підсобного господарства, будівництва та
обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка),
садівництва, дачного та гаражного будівництва. Передача земельних ділянок у власність громадянам проводилася
місцевими Радами народних депутатів відповідно до їх компетенції за плату або
безоплатно.
Передача у власність земельної ділянки, який був
раніше наданий громадянину, проводилася сільськими, селищними, міськими Радами
народних депутатів за місцем розташування цієї ділянки для ведення селянського
(фермерського) господарства, ведення особистого підсобного господарства,
будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель
(присадибна ділянка ), садівництва, дачного та гаражного будівництва. Ці земельні ділянки передавалися у власність на підставі заяви
громадянина і матеріалів, які підтверджують її розмір (земельно-кадастрова
документація, дані бюро технічної інвентаризації, правлінь товариств і
кооперативів тощо).
Право власності на землю або право користування
наданою земельною ділянкою виникало після встановлення землевпорядними
організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання
документа, який засвідчує це право. Документом, який засвідчував право власності або право постійного
користування землею був державний акт, який видавався і реєструвався
сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів.
Отже, крім отримання землі у власність для
вищезазначених цілей, у розмірах встановлених законодавством, громадяни мали
право в цей період оформити право власності на землю, яка була раніше надана у
користування. Якщо цього не було зроблено, земля залишалася на праві
користування.
З 2001 року на землю існує право власності
(приватна, комунальна, державна), право користування (постійне або термінове -
оренда), право земельного сервітуту та право користування чужою земельною
ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови (суперфіцій).
Згідно зі ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право
постійного користування та право оренди виникають з моменту державної
реєстрації цих прав.
Державна реєстрація права здійснюється відповідно
до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» і є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення,
переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом
внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Документи, що засвідчують право на земельну
ділянку, перелічені в ст. 126 ЗК України, це:
Державний
акт на право власності,§
Державний
акт на право постійного користування землею,§
Договір
оренди на оренду земельної ділянки,§
Цивільно-правова угода щодо відчуження
земельної ділянки, укладена згідно з вимогами законодавства та державний акт на
право власності попереднього власника з двома відмітками, які здійснюють
нотаріус при посвідченні угоди та орган, який здійснює державну реєстрацію
права на земельну ділянку,§
Свідоцтво
про право на спадщину земельної ділянки та державний акт на право власності
попереднього власника з двома відмітками, які здійснюють нотаріус при видачі
свідоцтва про право на спадщину та орган, який здійснює державну реєстрацію
права на земельну ділянку.§
Незалежно від того, коли виникло право власності
або право користування землею, воно зберігається відповідно до п. 7 Перехідних
положень чинного ЗК Україна. Отже, громадяни та юридичні особи, які отримали у власність, у
тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, земельні ділянки у
розмірах, які були передбачені раніше діючим законодавством, зберігають права
на ці ділянки.
Звертаємо увагу, що згідно з ч. 1 ст. 1225 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) до
спадкоємців у порядку спадкування на загальних підставах переходить лише право
власності на земельну ділянку, із збереженням його цільового призначення. Право користування землею не може бути успадковано.
Для оформлення права власності на землю в порядку
спадкування необхідно довести, що спадкодавець придбав відповідне право в
установленому законом порядку. Такими доказами для нотаріуса є правовстановлюючі документи,
перелік яких наведено вище. Дуже часто спадкодавця не залишають після себе правовстановлюючих
документів на землю. У такому випадку, нотаріус відмовляє у видачі свідоцтва про право
на спадщину - земельну ділянку. Єдиним виходом у вирішенні питання про право власності на спадкове
майно за відсутності правовстановлюючих документів є звернення з позовом до
суду.Потрібно відзначити, що подібні суперечки
вирішуються судами дуже часто, але в будь-якому випадку, рішення суду, в першу
чергу, залежить від обставин справи.
Так, у справі № 2-2030/08 було прийнято позитивне
рішення від 15.09.2008 року, яким задоволено вимоги позивача, визнано право
власності на будинок та земельну ділянку. Земельна ділянка належала на праві власності батькові померлого
відповідно до державного акта. Померлий не встиг до смерті оформити за собою право власності на
земельну ділянку і отримати державний акт на землю, у зв'язку з чим, дочка
померлого не змогла отримати це майно в порядку спадкування, звернувшись до
нотаріуса. У суді дочка померлого просила визнати право власності на нерухоме
майно за собою в порядку спадкування. Суд прийшов до висновку, що оскільки право власності виникло у
дідуся позивачки, що засвідчується державним актом, його син - батько
позивачки, отримав землю і будинок у власність у порядку спадкування після
смерті дідуся позивачки, фактично прийнявши цю спадщину як спадкоємця першої
черги. У зв'язку з чим, позивачка також має право на спадкове майно, так
як є єдиним спадкоємцем свого померлого батька.
У справі № 2-37707 рішенням від
17.01.2007 року було відмовлено позивачу у визнанні права власності на земельну
ділянку, оскільки не були надані докази оформлення спадкодавцем технічної
документації на земельну ділянку, встановлення в натурі (на місцевості) меж
земельної ділянки, одержання документа, який засвідчує право на неї, і державну реєстрацію цього
правовстановлюючого документа.
Таким чином, при відсутності у спадкодавця
документа, що посвідчує право на землю, представляється можливим отримати землю
у спадок за умови, що право власності на землю виникло у спадкодавця на
законних підставах. А комплекс таких доказів, як рішення виконавчого органу, технічна
документація, пояснення свідків є основним інструментом для захисту своїх прав
у суді.
Це необхідно пам'ятати і тим спадкоємцям,
спадкодавця яких, в сучасний період не встигли отримати державний акт на землю,
наприклад, через відсутність в органах земельних ресурсів спеціальних бланків. Такі обставини можуть стати фатальним перешкодою в отриманні цієї
землі у спадщину. Як вже зазначалося вище, право власності на землю виникає лише
після його державної реєстрації.У зв'язку з чим, тим
потенційним власникам, хто тривалий час очікує видачі державного акту на
земельну ділянку, або довгий час не може отримати документи про реєстрацію в
Центрі державного земельного кадастру, радимо звернутися до суду і зобов'язати
уповноважений орган видати правовстановлюючий документ. Це, можливо, не прискорить видачу акту, проте допоможе зафіксувати
на папері момент виникнення відповідного права і позбавить спадкоємців важкого
тягаря відстоювання законних інтересів.
Спадкування будівель
З огляду на проблеми успадкування землі, можна
зробити нехитрий висновок про те, що право на отримання земельної ділянки у
спадщину виникає лише за умови виникнення права власності на цю землю у
спадкодавця. Не мине таке застереження і питання спадкоємства будівель. Однак, на відміну від статичної землі, будівлі мають особливий
правовий режим з точки зору виникнення права на них.
Умовно можна виділити два види будівництва: законне
і незаконне.
Законним будівництвом є будівництво, розпочате і
здійснене:
1. на земельній ділянці, що відведена для цієї мети (належить на
праві власності чи праві користування особі-забудовнику і її цільове
призначення допускає здійснення такого будівництва);
2. за наявності належним чином затвердженого проекту будівництва;
3. за наявності належного дозволу, в разі необхідності отримання
такого дозволу;
4. за умови дотримання будівельних норм і правил.
Розглянемо нюанси спадкування будинку, будівлі або
споруди, будівництво яких здійснюється або здійснено законно.
У цій категорії існує дві групи: завершене і
незавершене будівництво.
До об'єктів завершеного будівництва належать
об'єкти, які введені в установленому порядку в експлуатацію. Це випливає з пункту 1.6 Тимчасового положення про порядок
реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно,
затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7 / 5 з 07.02.2002 року
(надалі - Тимчасове положення). А саме, державній реєстрації підлягає право власності на закінчене
будівництвом нерухоме майно, яке прийнято в експлуатацію у встановленому
законодавством порядку.
Після введення об'єкта в експлуатацію власнику
об'єкту видається свідоцтво про право власності, яке реєструється Бюро
технічної інвентаризації в державному реєстрі прав. З моменту державної реєстрації права на завершений будівництвом
об'єкт, особа стає власником цього об'єкта.
Правовстановлюючим документом на такий об'єкт є
свідоцтво про право власності. Якщо власник завершеного будівництвом об'єкта через смерть не
зможе отримати свідоцтво про право власності, спадкоємцям доведеться звертатися
до суду для визнання за ними права власності на спадщину, оскільки спадкодавець
здійснював законне будівництво, яке було введено в експлуатацію, тим не менш,
не встиг отримати правовстановлюючий документ.Таке право має
бути визнано судом, як у рішенні від 17.01.2007 року у справі № 2-377/07. Позивачка просила визнати право власності на житловий будинок,
який був побудований її батьками в 50-х роках минулого століття, за власні
кошти, на земельній ділянці наданої їм сільрадою для забудови та постійного
користування. Свідоцтво про право власності не було отримано, реєстрація в БТІ
не здійснювалася, у зв'язку з нерозумінням матір'ю вимог законодавства з цього
питання. Проте будинок побудований за згодою виконкому сільради, відповідає
будівельним нормам і правилам Україні, є придатним для проживання
(експлуатації), що підтверджується довідкою виконкому сільради,
довідкою-характеристикою БТІ, технічним паспортом на об'єкт нерухомого майна. Внаслідок чого, у позовних вимогах було задоволено. У такому випадку, головне довести, що будинок був побудований
законно, будівництво закінчено, а спадкоємець має право одержати спадщину.
Інша ситуація складається у разі не завершених
будівництвом об'єктів. Як випливає з вищевикладеного, об'єкти, не завершені будівництвом
- об'єкти не здані в експлуатацію і які неможливо визнати придатними для
експлуатації, як це було зроблено у вище наведеному прикладі.
Згідно абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України, до завершення будівництва (створення майна) особа
вважається власником матеріалів, обладнання (надалі - матеріали), які були
використані в процесі цього будівництва (створення майна).Визнати
право власності на матеріали можливо в будь-який момент, щоправда, лише шляхом
звернення до суду, оскільки законом не передбачена реєстрація права власності
на матеріали. Однак існує виняток з цього правила.
Так, відповідно до абз. 2 ч. 3 ст. 331 ЦК України, у разі необхідності, особа, може укласти договір
щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який, реєструється
органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі
документів, що підтверджують право власності або користування земельною
ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна,проектно-кошторисної
документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного
будівництва. Можна сказати, що матеріали є об'єктом незавершеного будівництва,
однак зареєструвати право власності на них як об'єкт нерухомого майна можливе
лише за умови, що це майно стане предметом відповідної угоди.
Це також випливає із абз. 2 п. 1.4 Тимчасового положення, яким
встановлено, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва підлягає
державній реєстрації у випадку необхідності укладання угоди щодо об'єкта
незавершеного будівництва.
Таїмо спосіб, реєстрація права власності на об'єкти незавершеного будівництва
відбувається в разі необхідності укладення договору щодо цього об'єкту. Ця
умова може негативно вплинути на процес визнання права власності за
спадкоємцями на об'єкт незавершеного будівництва, оскільки, після смерті спадкодавця,
у нього може і не існувати необхідність укладення угоди щодо майна, а
зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва неможливо,
тому що відсутній документ про право на спадкування об'єкта незавершеного
будівництва. Останній документ неможливо отримати в силу того, що немає
правовстановлюючого документа на об'єкт незавершеного будівництва. Як ми
бачимо, це є замкнутим колом.
У зв'язку з чим, можна скористатися правом на визнання спадкоємця -
особою, до якої перейшли права і обов'язки забудовника в порядку абз. 1 ч.
3 ст. 331 ЦК України. Успішним прикладом визнання права власності в
порядку спадкування на будівельні матеріали, які були використані при
будівництві житлового будинку, готовність якого становила 13%, можна назвати
рішення у справі № 2-197 від 18.08.2009 року. Оскільки, будівництво не
було закінчено за життя батьків позивача, він просить визнати право власності
на конструктивне споруда - фундамент, вартістю 29830 грн., Яке знаходиться на
земельній ділянці, виділеній для індивідуального житлового будівництва. Позивач
просить суд визнати, що до нього перейшли права та обов'язки як забудовника,
оскільки він має намір завершити будівництво. Важливою особливістю цієї
справи є набір доказів на підтвердження законного будівництва недобудованого
(незавершеного будівництвом) будинки, а саме: рішення виконкому міськради про
надання земельної ділянки для індивідуального будівництва, пояснювальна записка
до проекту забудови земельної ділянки, акт винесення в натуру меж земельної
ділянки та розбивки будівель .
У справі № 2-354 також прийнято рішення на користь позивача-спадкоємця, визнано
право власності на будівельні матеріали, оскільки будівництво здійснювалося
батьком позивача відповідно до закону. Така позиція була викладена в п. 8
Постанови Пленуму Верховного Суду України від 30.05.2008 року № 7: якщо
будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до
завершення будівництва, його права та обов'язки як забудовника, входять до
складу спадщини.
Виходячи з цього, ми можемо прийти до висновку про те, що успіх у визнанні
права власності на об'єкт незавершеного будівництва або на матеріали, які
задіяні в будівництві, залежить від законності здійснення даного будівництва. В
іншому випадку, неминуча проблема, про яку мова піде далі.
Незаконне або самовільне будівництво є справжньою проказою нашого часу.На жаль
ні забудовники, які здійснюють незаконне будівництво, ні їхні майбутні
спадкоємці, не усвідомлюють всіх ризиків, з якими пов'язані такі капіталовкладення.
Незаконним будівництвом, яке згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України має назву
самовільного, є будівництво, яке відповідає таким ознаками:
1. здійснено або здійснюється на земельній ділянці, що не була відведена
для цієї мети в установленому порядку;
2. за відсутності належного дозволу на будівництво;
3. за відсутності належним чином затвердженого проекту для будівництва;
4. здійснення будівництва з істотним порушенням будівельних норм і правил.
Кожен з ознак є самостійним і достатнім для того, щоб вважати будівництво
незаконним (самовільним).
У ч. 2 ст. 376 ЦК України зазначено, що особа, яка здійснила або здійснює
самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Необхідно вказати, що самовільне будівництво не схвалювалося і в
минулому.Стаття 105 Цивільного кодексу УРСР від 1963 року передбачала наслідки
самовільного будівництва будинку. Громадянин, який побудував будинок або
його частина (прибудова) без встановленого дозволу, або без належним чином
затвердженого проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і
правил, не вправі розпоряджатися цим будинком чи прибудовою (продавати,
дарувати, здавати в оренду і т. п.).
Ці норми є ключовими в питанні успадкування об'єкта самовільного будівництва та
простежуються у рішенні від 18.10.2007 року у справі № 2-960/07. Позивач
звернувся до суду і просив визнати право власності на земельну ділянку та
житловий будинок, які мати позивача заповіла своїм дітям. Суд, відмовляючи
у позові, вказав, що для виникнення права власності на будинок необхідно, щоб
цей дім був побудований на землі, відведеної спадкодавцеві за договором у
безстрокове користування для будівництва, або була придбана в іншому
встановленому законом порядку. У зв'язку з чим, спадкодавець мав би право
зводити на ділянці будівлі, споруди та придбав би на них право власності. У
протилежному випадку, будинок буде вважатися самовільним будівництвом з усіма
правовими наслідками, передбаченими ст. 376 ЦК України (ст. 105 ЦК УРСР в
ред. 1963 року).
Не дивлячись на те, що внаслідок самовільного будівництва, майнові права
спадкоємців можуть стати взагалі нереалізованими, сучасне суспільство з
нездоровим впертістю і вірою в «світле майбутнє» не лякають такі
обставини.Керуючись принципом «з будь-якої ситуації є вихід», розглянемо яким
чином вирішити проблеми успадкування об'єктів самовільного будівництва.
По-перше, ч. 3 ст. 376 ЦК України встановлено, що право власності на
самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за
особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, не
відведеному для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому
порядку цій особі під уже збудоване нерухоме майно. Отже, за умови
оформлення прав на земельну ділянку за спадкодавцями, наприклад, шляхом викупу,
при усуненні порушень будівельних норм і правил, якщо такі є, сплату штрафу за
незаконне будівництво і складанні технічного паспорта, представляється можливим
визнати право власності на такий об'єкт у судовому порядку .
По-друге, якщо земельна ділянка була з самого початку відведена в установленому
порядку для будівництва або перебував у власності спадкодавця, то після
виключення інших ознак самовільного будівництва, про які говорилося вище,
цілком обгрунтовано визнання права власності на будівлю за спадкодавцями. Такий
варіант реалізований на практиці у справі № 2п-4 2008р., У рішенні від
14.02.2008 року визнано право власності на самовільно збудований житловий
будинок.
По-третє, якщо все таки неможливо усунути неприємність з правами на земельну
ділянку, потрібно відштовхуватися від таких питань: чи був об'єкт побудований
або перебудований? чи можливо отримати довідку-характеристику (витяг) на
попередній будинок, який було перебудовано? чи був придбаний за угодою
перебудований будинок? на якій підставі почалося будівництво? Відповіді
на ці питання можуть допомогти вирішити складний клубок юридичних казусів, які,
як правило, виникають внаслідок прагнення людей обійти бюрократичні та інші
складності в процесі реалізації свого права на створення майна.
Зазначеними прикладами не обмежується коло питань, які виникають під час
спадкування землі і будівель. Рішення багатьох з певних проблем, на нашу
думку, полягає в підвищенні загальної правової культури та культури власності в
державі. Відповідальні власники майна повинні турбуватися про наявність
всіх необхідних документів, для того, щоб не втратити майно для своїх
спадкоємців і не сперечатися про недосконалому законодавстві та
несправедливості життя.
|
