Постановою КМУ № 1103 затверджено Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються.
Необхідність прийняття такого нормативно-правового акта була обумовлена Податковим кодексом, який зобов'язав Кабмін встановити порядок визначення оціночної вартості зазначених об'єктів для цілей оподаткування при проведенні операцій з продажу (обміну) нерухомого майна (ст. 172 ПК).
У той же час Кабмін аргументує тимчасовість затвердження порядку відсутністю законодавчого визначення держоргану-оцінювача, оскільки в Законах "Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні" та "Про оцінку землі" держоргани наділені функціями оцінки тільки щодо державного чи комунального майна.
У зв'язку з цим уряд зобов'язав Фонд Державного Майна України в шестимісячний термін підготувати проект змін до Податкового кодексу і Закону про оцінку майна, що визначають орган, який здійснюватиме оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва.
Прогалина у законодавстві існує не перший рік. Спочатку вимоги про оцінку відчужуваної приватної нерухомості саме держорганом, який так і не був визначений, містив Закон про ПДФО. Тепер Податковий кодекс встановлює, що визначати вартість вправі тільки «державний орган відповідно до закону».
До 2011 року це питання роз'яснюється п.3 спільного листа ДПАУ та Мін'юсту від 18.01.2005, що стосується, зокрема, виконання нотаріусами функцій податкових агентів. Знову ж тимчасово, функції таких органів з оцінки були покладені на БТІ і теперішнє Держземагентство. Незважаючи на обгрунтовану критику юристів, так все і було.
Тепер же, згідно з нормами Тимчасового порядку, крім старого-доброго Держземагентства, оцінку нерухомості на законодавчому рівні функції суб'єктів до визначення органу, уповноваженого здійснювати оцінку, будуть виконувати суб'єкти господарювання, які відповідають вимогам Закону про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні та Закону про оцінку землі.
Іншими словами, Кабмін значно розширив коло суб'єктів, здатних здійснювати оцінку нерухомості для цілей оподаткування, позначивши також загальні положення, що стосуються отримання статусу такого суб'єкта і його взаємодії з контролюючим органом.
Для оцінки земельних поліпшень - житлових, торгових, промислових будівель, будов та їх частин, призначених для адміністративних цілей, - суб'єкти оцінки повинні враховувати мінімальну вартість 1 кв.м. поліпшень, визначення якої до 1 січня кожного року повинні забезпечувати Рада Міністрів АРК, обласні, Київська та Севастопольська міські держадміністрації.
Термін визначення оціночної вартості земельних поліпшень не може перевищувати один місяць і обов'язково повинен зазначатися в договорі про оцінку. Крім того, висновок про оцінку діє всього 6 місяців, причому термін його дії обов'язково повинен бути в ньому прописаний.
Методи оцінки нерухомості визначаються Тимчасовим положенням у залежності від об'єкта. Так, об'єкти малоповерхового будівництва, в тому числі, дачного і садового типу визначаються за допомогою витратного і порівняльного методів, об'єкти багатоповерхового будівництва - порівняльного методу з урахуванням інформації про продаж подібних об'єктів за останні шість місяців.
Об'єкти незавершеного будівництва оцінюються з використанням комплексу методів, але тільки за умови, що їх будівельна готовність становить не менше 70%, будівництво почалося не більше 5 років тому і показники міцності конструкції об'єкта дозволяють завершити будівництво, а об'ємно-планувальні характеристики відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил. До того ж, при тимчасовому припиненні будівництва об'єкта роботи по його консервації повинні бути виконані своєчасно.
У разі незгоди платника податку з оцінкою належного йому об'єкта, він зможе оскаржити звіт про оцінку в суді.
|
